تملک العقار المغصوب بالتقادم فی القانون الإنکلیزی -دراسة تحلیلیة مقارنة-

تملک العقار المغصوب بالتقادم فی القانون الإنکلیزی دراسة تحلیلیة مقارنة-^(*)-

 

 

 

(*) أستلم البحث  فی 22/10/2018 *** قبل للنشر فی 23/12/2018.

(*) Received on 22/10/2018 *** accepted for publishing on 23/12/2018.

Doi: 10.33899/alaw.2020.163842

© Authors, 2019, College of Law, University of Mosul This is an open access articl under the CC BY 4.0 license

     (http://creativecommons.org/licenses/by/4.0).

 

المستخلص

    یعد غصب العقار أحد طرق التعدی على ملک الغیر التی تضمنها قانون الأحکام العام الإنکلیزی, غیر المکتوب والمبنی على السوابق القضائیة. کما أنه نوع من الأخطاء المدنیة المعروفة بالتعدی على العقار, وتترتب علیه العدید من الآثار القانونیة, والتی من أبرزها عدم حصول الغاصب على أیة مزایا تتعلق بکسب ملکیة العقار المغصوب کأصل عام. إلا أنه یمکنه استثناءً الظهور بمظهر المالک على أساس الوضع الظاهر, کما یمکنه کسب ملکیة العقار المغصوب عن طریق الحیازة والتقادم المکسب. وجدیر بالذکر أیضاً فقد نظم الفقه الإسلامی غصب العقار تنظیماً دقیقاً, على الرغم من أن بعض مذاهبه قصرت الغصب على المنقول دون العقار. وقد تأثر القانون المدنی العراقی رقم (40) لسنة 1951 بالفقه الإسلامی فی موضوع غصب العقار ونظمه صراحة. وتفترض هذه الدراسة وجود بعض أوجه الشبه بین القانون الإنکلیزی وبین الفقه الإسلامی فی موضوع غصب العقار وتملکه بالحیازة وبعض الآثار الأخرى المترتبة علیه.

الکلمات المفتاحیة: التقادم، التملک، العقار، کسب الملکیة

Abstract

      The Disseisin of land is one of the well-established ways of trespassing to other's land included in the English common law, which is unwritten and based upon judicial precedents. It is worth-bearing in mind that it is considered as the intentional tort known as the trespass to land. Many legal effects may arise from The Disseisin of land, the most considerable of which is that it does not give the usurper or disseisor , in general, any proprietary interests. But he or she can exceptionally have good color of title, and can even acquire the ownership of the usurped estate by adverse possession and acquisitive prescription.It is also worth-mentioning thatIslamic jurisprudence regulated The usurpation or disseisin of landprecisely, although some of its schools of doctrine restrict the usurpation to personal, rather than real property. It is to be noted also that the Iraqi civil law No.40 of 1951  has been highly affected by the Islamic jurisprudence in regulating the usurpation or disseisin of land explicitly. And this study supposes that there are some similarities between the English law and the Islamic jurisprudence, as far as the disseisin of land, its acquisition by possession, and some other effects arising from it  are concerned.

Keywords: obsolescence, ownership, real estate, property acquisition

المقدمـة

أولاً: مدخل تعریفی بموضوع البحث: یعد غصب العقار أحد طرق التعدی على ملک الغیر التی تضمنها قانون الأحکام العام الإنکلیزی غیر المکتوب ذو الأصل العرفی, والمبنی على السوابق القضائیة. وعلى الرغم من أن الغصب عموماً, وغصب العقار على وجه الخصوص یعد خطأً مدنیاً یعرف بالتعدی على ملک الغیر, إلا أن القانون الإنکلیزی سمح للغاصب وکذلک الحائز المضطر تملک العقار فی بعض الحالات, وذلک عن طریق الحیازة والتقادم. سواء أکان مسجلاً أم غیر مسجل. وبوجود ضوابط معینة قررتها السوابق القضائیة للمحاکم الإنکلیزیة, کما نصت التشریعات الإنکلیزیة المتعلقة بالتقادم والتسجیل العقاری على البعض الآخر. وبالمقابل فقد نظم الفقه الإسلامی غصب العقار بإسهاب وتفصیل دقیقین. على الرغم من انقسام الرأی فیه إلى اتجاهین, ینکر الأول إمکانیة غصب العقار ویؤیده الثانی. کما تأثر القانون المدنی العراقی رقم (40) لسنة 1951 بالفقه الإسلامی فی تنظیم للغصب عموماً, ولغصب العقار على وجه الخصوص.

ثانیاً: أسباب اختیار موضوع البحث: إن السبب الذی دفع الباحث إلى اختیار موضوع البحث هو محاولة معالجة مشکلة قانونیة تتمثل بإمکانیة تملک المضطر لعقار مسجل باسم غیر, وفقاً لضوابط صارمة ودقیقة نظمها تشریع التسجیل العقاری الإنکلیزی لعام 2002. فضلاً عن الرغبة الملحة فی إجراء دراسة مقارنة بین الفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی من جهة, وبین القانون الإنکلیزی الذی یقف على رأس العائلة القانونیة الأنکلوسکسونیة من جهة أخرى, لغرض إثبات وجود بعض أوجه الشبه والنقاط المشترکة بین القانون الإنکلیزی وبین الفقه الإسلامی الجلیل فی موضوع یثیر الکثیر من المشکلات القانونیة وهو تملک الحائز المضطر للعقار بالحیازة بحسن نیة, فضلاً عن إمکانیة تملک الغاصب للعقار المغصوب بالحیازة بسوء نیة,. لذا فقد حاولنا دراسة وتتبع هذه الجزئیات الدقیقة, وذلک بالرجوع إلى العدید من مصادر فی القانون الإنکلیزی, وکذلک الفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی.

ثالثاً: أهمیة البحث: تکمن أهمیة البحث فی الاهتمام الکبیر الذی یحظى به موضوع غصب العقار عموماً, وتملک الحائز المضطر, وکذلک الغاصب للعقار بالحیازة والتقادم على وجه الخصوص فی قانون الأحکام العام الإنکلیزی (Common Law). فقد جرت معالجته فی نظامین قانونیین مختلفین هما: قانون الأخطاء المدنیة (The Law of Torts) الذی یعادل نظام المسؤولیة التقصیریة فی القوانین اللاتینیة, والذی حدد طبیعته القانونیة. وقانون الملکیة (The Law of Property) الذی یماثل نظام الحقوق العینیة فی القوانین اللاتینیة, وینظم کیفیة کسب ملکیة العقار المغصوب بالحیازة والتقادم. کما ینظم العلاقات القانونیة السائدة بین الأفراد بخصوص السیطرة على الأموال والتصرف فیها.

رابعاً: هدف البحث: على الرغم من أن موضوع البحث الرئیس یتمثل بفکرة غصب العقار, إلا أن هدف البحث یکمن فی فکرة أخرى سائدة فی القانون الإنکلیزی قریبة من غصب العقار, وهی فکرة حیازة المضطر لعقار مسجل باسم غیره, ومحاولة الاستفادة من بعض النصوص الواردة فی تشریع التسجیل العقاری الإنکلیزی لسنة 2002 لإیجاد مخرج قانونی سلیم یبرر نقل ملکیة ذلک العقار إلى المضطر وتسجیله باسمه وفقاً لضوابط صارمة ودقیقة. مما یساعدنا فی معالجة مشکلة توقف عملیات التسجیل العقاری لمعاملات انتقال ملکیة العقار فی مدینة الموصل, والتی استمرت لسنوات طویلة. وبالتالی فإن إثبات حیازة المضطر الذی یختلف عن الغاصب وفقاً للضوابط المعمول بها فی القانون الإنکلیزی, قد یکون فیها الخلاص القانونی لما سیثار من نزاعات حول الملکیة عند إعادة فتح التسجیل العقاری مجدداً.      

خامساً: فرضیة البحث: تکمن فرضیة البحث فی تبریر فکرة حیازة المضطر لعقار مسجل باسم غیره, ومحاولة الاستفادة من بعض الضوابط الصارمة والدقیقة الواردة فی تشریع التسجیل العقاری الإنکلیزی لسنة 2002 لإیجاد مخرج قانونی سلیم یبرر نقل ملکیة ذلک العقار إلى المضطر وتسجیله باسمه, ومعالجة مشکلة قانونیة انتشرت على نطاق واسع فی الفترة الأخیرة.

سادساً: منهجیة البحث: انتهجت الدراسة منهج البحث القانونی التحلیلی المقارن، وذلک بإجراء تحلیل قانونی لموضوع غصب العقار وتملکه بالحیازة, وبعض الآثار الأخرى المترتبة علیه فی القانون الانکلیزی, ومقارنته بموقف الفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی.

سابعاً: خطة البحث: فی ضوء ما تقدم فقد توزعت هذه الدراسة على مبحثین وکما یأتی:

المبحث الأول:ماهیة غصب العقار فی القانون الإنکلیزی ومقارنتها بالفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی.

المبحث الثانی: الآثار المترتبة على غصب العقار فی القانون الإنکلیزی ومقارنتها بالفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی. 

 

المبحث الأول

ماهیة غصب العقار فی القانون الإنکلیزی ومقارنتها بالفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی

یعد غصب العقار أحد طرق التعدی على ملک الغیر التی تناولها قانون الأحکام العام الإنکلیزی (Common law) فی نظامین قانونیین مختلفین, کما عالجه الفقه الإسلامی بإسهاب, وأشار إلیه القانون المدنی العراقی. لذا فسوف نبحث ماهیة غصب العقار عن طریق دراسة مفهومه فی القانون الإنکلیزی وکذلک فی الفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی وکما یأتی:         

المطلب الأول

مفهوم غصب العقار فی القانون الإنکلیزی

     إن دراسة مفهوم غصب العقار فی القانون الإنکلیزی تستلزم دراسة تعریفه وبیان طبیعته القانونیةوالمقارنة بینه وبین التعدی على العقار, وشروط حیازة الغاصب المکسبة لملکیة العقار وکما یأتی:

 الفرع الأول

تعریف غصب العقار فی القانون الإنکلیزی

     لقد تضمن القانون الإنکلیزی الأحکام الخاصة بغصب العقار (The Disseisin of land) ضمن نظامین قانونین مختلفین هما قانون الأخطاء المدنیة (The law of Torts) وقانون الملکیة (The law of Property) الإنکلیزیین. ویعرف جانب من الفقه الأنکلوسکسونی غصب العقار بأنه قیام شخص ما بدخول عقار الغیر, واتجاه نیته إلى سلب الحیازة من مالکه, وتجریده من حقوق الملکیة. ویعرفه فقیه آخر بأنه حرمان الشخص من عقاره خلافاً لإرادته وسلبه منه, والحیلولة دون تمتعه بالمنافع التی تترتب علیه. وعرف أیضاً بأنه طرد الشخص أو إزاحته على نحو غیر مشروع من عقار حازه على نحو مشروع. ویتبین من هذه التعاریف بأن غصب العقار هو خطأ من الأخطاء المدنیة (Torts) التی وردت على سبیل الحصر فی قانون الأحکام العام الإنکلیزی دون وجود قاعدة عامة توحدها.

الفرع الثانی

الطبیعة القانونیة لغصب العقار فی القانون الإنکلیزی

    یعد غصب العقار (The Disseisin of land) نوعاً من أنواع الخطأ المدنی (Tort) فی القانون الإنکلیزی. والذی هو جرم مدنی یرتکبه شخص ضد مصالح شخص آخر، والتی یحمیها القانون, وینطوی على إخلال بواجب حدده القانون. وبسببه یحصل المتضرر على معالجات لجبر الضرر، غالباً ما تکون فی صیغة تعویضات. کما یعد تعدیاً على ملک الغیر, والذی هو أحد أنواع الأخطاء المدنیة التی تضمنها قانون الأخطاء المدنیة الإنکلیزی (The Law of Torts) الذی أورد مجموعة من الأخطاء المدنیة على سبیل الحصر, وهی التعدی على العقار (Trespass to Land) والإهمال (negligence) والإزعاج (nuisance) والقذف (defamation), والتعدی على الأشخاص (Tresspass to persons) وخطأ الغش (The Tort of deceit), والافتراء الکیدی (Tort of Malicious falsehood) والتواطؤ (Conspiracy), وخطأ تضلیل الجمهور عن طریق إحداث الخلط أو اللبس مع اسم التاجر المنافس أو منتجاته (The Tort of Passing-off), والحث على الإخلال بالعقد،

 (Inducing a breach of contract), والتسبب فی الخسارة بوسائل غیر مشروعة (causing loss by unlawful means). ویعود السبب فی تنوع صور الأخطاء المدنیة فی القانون الإنکلیزی إلى عدم تضمنه لقواعد عامة, فهو قانون من صنع القضاء فی ظل محدودیة تأثیر التقنین عموماً. ومن الطبیعی أن لا یحتاج مثل هذا القانون إلى قواعد عامة. وهو أحد نوعی الغصب اللذین تضمنهما القانون الإنکلیزی, فضلاً عن نوع آخر من الغصب هو غصب المنقول (The Tort of Conversion) والذی هو استیلاء باطل على منقول الغیر دون وجه حق. وبطریقة تزیل ید صاحبه عنه, وتنکر حقوقه علیه تماماً. 

الفرع الثالث

مقارنة غصب العقار مع التعدی علیه فی القانون الإنکلیزی

       إن المقارنة بین غصب العقار وبین التعدی علیه فی القانون الإنکلیزی تستوجب البحث فی أوجه الشبه وأوجه الاختلاف بینهما وکما یأتی:

أولاً: أوجه الشبه : یمکن استخلاص أوجه الشبه الآتیة بین کل من غصب العقار والتعدی علیه:

1. یعد غصب العقار والتعدی علیه من الأخطاء المدنیة (Torts) فی القانون الإنکلیزی.
2. یعد کلاً من غصب العقار والتعدی علیه من الأخطاء المدنیة العمدیة (intentional torts), لأنهما یستندان على وجهین من الأوجه الثلاثة التی تشکل قوام الحالة ذهنیة (state of mind) لهذا الخطأ المدنی، وهما سوء النیة (Malice) والعمد (intention). فی حین لا یتوافر الوجه الثالث وهو الإهمال (negligence) فی هذا النوع من الأخطاء المدنیة. 
3. یعد کلاً منهما من الأخطاء القابلة للمقاضاة بحد ذاتها (TortActionableper se) ولا یحتاج المدعی إلى إثبات وقوع الضرر على العقار نتیجة لفعل المدعى علیه. فالمسؤولیة الناجمة عنهما هی مسؤولیة خطئیة ولیست موضوعیة (Fault-based but not strict Liability). ویکفی أن یصیب التعرض الذی یشکل قوام خطأ التعدی على العقار الحیازة الخالصة (exclusive possession) لذلک العقار, أی الحیازة الحقیقیة له. فأی شخص یتمتع بالحیازة الخالصة أو الحقیقیة للعقار بإمکانه أن یرفع دعوى التعدی على العقار المغصوب بوصفه مدعیاً. ولا یستوجب منه أن یکون بالضرورة مالکاً للعقار, وکل ما یحتاجه أن تتوفر لدیه الحیازة بالوصف الذی أشرنا إلیه أعلاه.

 ثانیاً: أوجه الاختلاف: على الرغم من أوجه الشبه السالفة الذکر بین غصب العقار وبین التعدی علیه, فإنه تبرز بینهما أوجه الاختلاف الآتیة:

1- غصب العقار هو سلب حیازة العقار من حائزه, أما التعدی على العقار فهو تعرض غیر مبرر لحیازة عقار معین.

2- یتخذ غصب العقار فی القانون الإنکلیزی صورة واحدة هی التعدی على ملک الغیر, والمتمثلة بدخول عقار الغیر, واتجاه نیة الغاصب إلى سلب الحیازة من مالکه, وتجریده من حقوق الملکیة العائدة له. أما التعدی على العقار فیتخذ خمس صور هی: التعدی على العقار بالدخول غیر المشروع إلیه, والتعدی على العقار بالبقاء فیه بعد دخوله, والتعدی على العقار بوضع أشیاء معینة فیه, والتعدی الواقع فوق سطح العقار أو ما دونه, والتعدی على العقار بأثر رجعی ومنذ البدء (trespass ab initio) ویقصد بهذا النوع الأخیر أن دخول المدعى علیه إلى العقار یکون مشروعاً وبقوة القانون بادئ ذی بدء, إلا أنه یتعسف فی استعمال حقه فی دخول العقار, فیصیر متعدیاً بأثر رجعی. کما هو الحال بالنسبة إلى تعسف الشرطة فی استعمال حقها فی دخول المنازل وتفتیشها. على الرغم من أن غصب العقار یقترب من التعدی علیه فی إحدى هذه الصور الخمسة السالفة الذکر وهی التعدی على العقار بالبقاء فیه بعد دخوله. والذی یعد تعدیاً متواصلاً أو مستمراً (continuing trespass) یتحقق ببقاء المتعدی فی عقار مملوک لشخص آخر أو تحت حیازته. وهو ما قضت به المحکمة فی حکمها الصادر فی قضیة (Hey v. Moorhouse 1839.Biug. N.C. 52) والتی تتلخص وقائعها بقیام المدعى علیه المستأجر بالبقاء فی عقار المؤجر بعد انقضاء مدة عقد الإیجار.

3- إن غصب العقار هو حرمان الشخص من عقاره خلافاً لإرادته وسلبه منه, أما التعدی علیه فهو تجاوز على عقار الغیر أو انتهاک حرمته, ومن أوضح صور ذلک التعدی الواقع فوق سطح العقار أو ما دونه أو تحته. فالشخص الذی یملک عقاراً یعد مالکا للفضاء الذی یعلوه وما تحته من عمق. وعلى هذا الأساس فإن التعدی على العقار یمکن أن یرتکب من أی شخص یقوم بحفر نفق تحت العقار, أو یسیء استعمال الفضاء أو المجال الجوی الذی یعلو العقار. وقد تجسد هذا المبدأ بوضوح فی قضیة:

(Kelsen v. imperial Tobacco co 1957.2 QB 334) والتی تتلخص وقائعها بقیام المدعى علیهم بتشیید ورفع إعلانات ضخمة تجاوزت المجال الجوی للمدعی بمقدار ثمانیة انجات وقد قررت المحکمة بتحقق التعدی على العقار والمتمثل بالتعدی على المجال الجوی (trespass of the airspace).

الفرع الرابع

شروط حیازة الغاصب المکسبة لملکیة العقار فی القانون الإنکلیزی

      یشترط فی حیازة الغاصب المکسبة لملکیة العقار (Adverse possession) توافر ثلاثة شروط حددتها السوابق القضائیة للمحاکم الإنکلیزیة وهی: أن تکون الحیازة حقیقیة أو فعلیة, واتجاه نیة الحائز الغاصب لحیازة العقار أو ما یعرف بنیة الحیازة, وأن تکون الحیازة دون رضاء المالک أو موافقته. وتنطبق هذه الشروط على حیازة العقار المغصوب سواء أکان مسجلاً أم غیر مسجل. وبمجرد توافر هذه الشروط فی حیازة العقار المغصوب غیر المسجل وانقضاء مدة التقادم البالغة اثنتی عشرة سنة, فإن حق ملکیة (Title Right) هذا النوع من العقارات ینتقل مباشرة من المالک الأصلی إلى الحائز الغاصب. إلا أن الفقرة الفرعیة الأولى من الفقرة الثانیة من الملحق السادس بتشریع التسجیل العقاری لعام 2002 (Land Registration Act 2002) أضافت شرطاً آخر لاکتساب الغاصب لملکیة العقار المسجل عن طریق الحیازة والتقادم, وهو قیام دائرة التسجیل العقاری بإخطار (Notice) المالک الأصلی بقیام الحائز الغاصب بتقدیم طلب لنقل ملکیة العقار إلیه, لیتسنى للمالک الأصلی إبداء المعارضة على ذلک. إذ نصت على أنه ( ینبغی على المسجل أن یقوم بتقدیم إخطار یتعلق بالطلب بمقتضى الفقرة الأولى من هذا الملحق إلى-(أ) مالک العقار الذی یتعلق به تقدیم الطلب. (ب) صاحب أی تکلیف مسجل على ذلک العقار. (ج) صاحب أی حق عینی مسجل على العقار ذو مرتبة أعلى, إذا کان ذلک الحق العینی یتمثل بالإجارة الطویلة. (د) أی شخص یکون مسجلاً وفقاً للقواعد المرعیة کشخص ینبغی إخطاره بمقتضى هذه الفقرة. (ه) أی أشخاص آخرین یمکن أن تنص القواعد على شمولهم). وسوف نبحث فی هذه الشروط وکما یأتی:

الشرط الأول: أن تکون الحیازة حقیقیة أو فعلیة : یقصد بالحیازة الحقیقیة أو الفعلیة (Factual Possession) أن یمارس الحائز الغاصب السیطرة المادیة الخالصة (exclusive physical control) على العقار المغصوب, وأن تکون حیازته لذلک العقار حیازة منفردة (Single Possession)لا ینازعه فیها المالک بأی شکل من الأشکال. کما ینبغی أن تکون الحیازة الحقیقیة أو الفعلیة مستمرة ولیست مؤقتة أو متقطعة, وهو ما أخذت به المحکمة الإنکلیزیة فی حکمها الصادر فی قضیة:

(J A Pye (Oxford) Ltd v Graham 2002. 3 WLR 221) والتی تتلخص وقائعها بقیام شرکة (J A Pye) ببیع مزرعة وبعض العقارات المجاورة لها فی عزبة (Henwick Manor) عام 1977, إلا أنها احتفظت بأرض متنازع علیها (Disputed Land) تتألف من أربعة حقول لغرض تطویرها فی المستقبل. وسمحت لمشتری المزرعة القیام بممارسة الرعی فی الأرض المتنازع علیها. وفی عام 1982 باع المشتری المزرعة إلى عائلة (The Grahams), والتی أبرمت اتفاقاً خاصاً بالرعی (Grazing Agreement) عام 1983 مع الشرکة المالکة للعزبة, یسمح للعائلة رعی مواشیها فی الأرض المتنازع علیها. إلا أنه وفی عام 1984 رفضت الشرکة المالکة تجدید الاتفاق, لأنها کانت ترغب فی الحصول على رخصة تخطیط:

 (Planning Permission)لبناء الأرض, والتی یفترض أن تکون غیر مستغلة, مما یسهل الحصول على الرخصة. وطلبت من العائلة إخلاء الأرض, إلا أنها استمرت فی حیازتها وقامت بتسویرها, واحتفظت لدیها بالمفتاح. وقد طلبت العائلة من الشرکة إبرام اتفاق جدید للرعی فی السنوات اللاحقة, إلا أن الأخیرة رفضت ذلک , على الرغم من عدم حصولها على رخصة التخطیط المرجوة. واستمرت العائلة فی حیازة الأرض وانقطع الاتصال بینها وبین الشرکة المالکة نهائیاً, لعدم إجابة الأخیرة على کل المراسلات. وفی عام 1999 أقامت الشرکة دعوى استرداد حیازة الأرض المتنازع علیها, إلا أنها أخفقت فی دعواها, وقضت المحکمة بتملک عائلة (The Grahams) على أساس أن حیازتها المکسبة لملکیة العقار (Adverse possession) کانت حیازة حقیقیة فعلیة. وجاء فی حکم المحکمة بأن العائلة مارست السیطرة المادیة الخالصة على الأرض, لأنها کانت مسورة تسویراً کاملاً, ولم یکن لدى الشرکة المدعیة حتى مفتاح باب ذلک السور. وقضت المحکمة بانتقال ملکیة الأرض إلى العائلة الحائزة بمقتضى أحکام تشریع التسجیل العقاری لعام 1925:

(Land Registration Act 1925). وصادق مجلس اللوردات على الحکم, ولم یتطلب الأمر توافر شرط الإخطار (Notice), وذلک لصدور الحکم قبل الثالث عشر من تشرین الأول/أکتوبر 2003, یوم سریان تشریع التسجیل العقاری الجدید لسنة 2002. إلا أن المحکمة الإنکلیزیة ذهبت إلى عکس هذا الاتجاه وقضت بعدم توافر الحیازة الحقیقیة الفعلیة فی حکمها الصادر فی قضیة:

(Powell v. McFarlane 1977.38P&CR452,ChD) والتی تتلخص وقائعها بقیام السید (Powell) الذی کان یعیش فی مزرعة جده باستعمال أرض مجاورة لها تعود ملکیتها للسید (McFarlane), الثابت ملکه فی سند غیر رسمی (paper title), والذی غادر إلى خارج البلاد. فقام السید (Powell) وهو غاصب (Squatter) باستغلال تلک الأرض لأغراض رعی الماشیة والصید. إلا أنه وعلى الرغم من أن حیازته لتلک الأرض استمرت لأکثر من اثنتی عشرة سنة, إلا أنها کانت حیازة متقطعة (Sporadic possession) ولم تکن مستمرة. کما أنها لم تشکل تعرضاً بارزاً لملکیة السید (McFarlane), أو لخططه المستقبلیة فی الانتفاع بالأرض واستعمالها. فأقام المالک دعوى استرداد حیازة العقار من الغاصب. فدفع الحائز الغاصب بتملکه الأرض على أساس الحیازة المکسبة للملکیة. وقضت المحکمة بأن شرط الحیازة الحقیقیة الفعلیة غیر متوافر فی حیازة السید (Powell). وذکر القاضی (Slade) فی حکم المحکمة بأن الصفة "المکسبة للملکیة" (Adverse) غیر متوافرة فی حیازة الغاصب, لأنه لم یتعرض لملک السید (McFarlane) على نطاق واسع, ولم یمارس السیطرة المادیة الخالصة (exclusive physical control) على تلک الأرض. لذا لم یتمکن السید (Powell) من تملک الأرض المغصوبة بالحیازة المکسبة للملکیة.    

 الشرط الثانی: اتجاه نیة الحائز الغاصب لحیازة العقار: ویشترط لتملک الغاصب بالحیازة المکسبة للملکیة أن تتجه نیته إلى حیازة ذلک العقار, أو ما یعرف بنیة الحیازة (Animus Possidendi). فقد قضت المحکمة فی حکمها الصادر فی قضیة (Powell v. McFarlane 1977.38P&CR452,ChD) التی شرحنا وقائعها سابقاً, بعدم إمکانیة تملک السید (Powell) للأرض المغصوبة بالحیازة المکسبة للملکیة. لیس بسبب عدم توافر شرط الحیازة الحقیقیة الفعلیة فحسب, ولکن بسبب عدم توافر نیة الحیازة (Intention to Possess) لدیه أیضاً. فقد ذکر القاضی (Slade) فی الحکم بأن المحکمة استخلصت عدم توافر نیة الحیازة لدى الغاصب من طریقة ممارسته للأنشطة السالفة الذکر التی قام بها, والتی شکلت تصرفاً غامضاً(equivocal act)  لا یوحی بوجود هذه النیة. فالغاصب لا یمکنه إثبات نیة الحیازة بوضوح, إلا إذا تبین من تصرفاته اتجاه نیته إلى رفع ید المالک عن ملکه نهائیاً على نحو لا لبس فیه. وجدیر بالذکر أیضاً فإن نیة الحیازة لا تستلزم أن یکون الحائز عالماً بأنه غاصب (Squatter), فقد لا تتجه نیته من وراء حیازته إلى تجرید المالک الحقیقی من حقه فی ملکیة العقار. وهو ما تبنته المحکمة فی حکمها الصادر فی قضیة:

(Hughes v. Cork 1994.E.G.25) والتی تتلخص وقائعها بقیام السید (Hughes) بشراء عقار تضمن قطعة أرض متنازع علیها, وکان سلفه (Predecessor) قد حازها لمدة تکفی لکسب حقوق الحائز علیها (Possessory Title). إلا أن السید (Hughes) أخفق فی دعواه بتملک الأرض أمام محکمة الدرجة الأولى, والتی جاء فی حکمها بأن سلف السید (Hughes) کان یعتقد عن طریق الغلط بأنه صاحب حق الملکیة الرسمی (Formal Title) لتلک الأرض, ولم تکن لدیه نیة تجرید المالک المسجل الحقیقی (True Registered Owner) من ملکه. إلا أن محکمة الاستئناف نقضت هذا الحکم, وذکرت بأن نیة الحیازة لا تستلزم من الغاصب أن یکون عالماً بأنه غاصب, أو أن تتجه عن إدراک (Conscious intention) إلى تجرید المالک من ملکه.   

الشرط الثالث: أن تکون الحیازة دون رضاء المالک أو موافقته: فإذا کان الغاصب حائزاً للعقار بموافقة المالک ورضاه, فإن حیازته لا تعد مکسبة للملکیة. فالحائز الذی یحوز عقاراً ویستعمله برخصة (Licence) من المالک, وإن کانت ملکیته ثابته فی سند غیر رسمی (paper title). فإنه لا یستطیع أن یحتج بالحیازة المکسبة لملکیة العقار:

(Adverse possession) فی مواجهة ذلک المالک, حتى وإن توافرت شروطها الأخرى. وقد تبنت المحکمة الإنکلیزیة هذا المبدأ فی حکمها الصادر فی قضیة:

(B.P. Properties Ltd v Buckler 1988. 55 P & CR 337, CA) التی تتلخص وقائعها بقیام الشرکة المدعیة المالکة للعقار بتوجیه رسالة عام 1974 تضمنت تقدیم رخصة للسیدة (Buckler) بالمکوث فیه حتى وفاتها. وجاء فی الرسالة بأننا ( نرغب فی مد ید العون للسیدة التی تقیم فی العقار, والسماح لها فی البقاء فی المنزل والحدیقة الملحقة به دون دفع أیة أجرة, ولبقیة حیاتها. کما نؤکد بأننا لن نطلب منها التخلی عن الحیازة طیلة حیاتها, إلا إذا اختارت عدم البقاء. ونؤکد أیضاً بأننا أصدرنا التعلیمات الضروریة لمحامینا بعدم إقامة أیة دعوى تتعلق بهذا العقار مادامت السیدة تقیم فیه). إلا أن السیدة (Buckler) توفیت عام 1983. فأقامت الشرکة الدعوى على ابنها المقیم فی العقار بوصفه غاصباً (Squatter). فدفع الابن المدعى علیه بانقضاء حق ملکیة الشرکة المالکة عن طریق الحیازة المکسبة لملکیة العقار:

 (Adverse possession). فرفضت المحکمة هذا الدفع, وقضت بعدم توافر شرط الحیازة دون رضاء المالک أو موافقته. وصادقت محکمة الاستئناف

(Court of Appeal) على هذا الحکم, وجاء فی حکمها بأن المدعى علیه الغاصب لا یحق له تملک العقار, لأن حیازته وحیازة والدته من قبله للعقار لم تکن مکسبة للملکیة (Adverse), لأنها لم ترفض الرخصة التی منحتها إیاها الشرکة المدعیة. وکان یمکن لتلک الحیازة أن تکون مکسبة للملکیة, لو أنه جرى رفض الرخصة.             

المطلب الثانی

مفهوم غصب العقار فی الفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی

      کما أن دراسة مفهوم غصب العقار فی الفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی تقتضی البحث فی تعریفه وخصائصه, وکذلک اختلاف حیازة المضطر بحسن نیة لعقار مسجل عن حیازة الغاصب بسوء نیة, فی ظل الفقه الإسلامی وقانوننا المدنی وکما یأتی:

الفرع الأول

تعریف غصب العقار فی الفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی

      نظم الفقه الإسلامی أحکام الغصب تنظیماً دقیقاً وعرفه أحد الفقهاء المسلمین بأنه إزالة الید المحقة بإثبات الید المبطلة فی مال متقوم محترم قابل للنقل والاستخدام. وعرفه آخر بأنه  أخذ مال قهراً تعدیاً بلا حرابة. وعرف أیضاً بأنه إزالة ید المالک عن ماله المتقوم على سبیل المجاهرة والمغالبة بفعل فی المال.

وکذلک أخذ الشیء ظلماً. أو هو الاستیلاء على حق الغیر عدواناً. أو أخذ رقبة الملک أو منفعته بغیر إذن المالک على وجه الغلبة والقهر دون حرابة. ویتبین من هذه التعاریف أن الفقه الإسلامی انقسم من حیث إمکانیة غصب العقار إلى فریقین: الأول وقد تزعمه أبو حنیفة وأبو یوسف رحمهما الله ویرى بأن الغصب لا یتصور إلا فی المنقول فحسب, لأن المال الذی یقع علیه الغصب ینبغی أن یکون متقوماً محترماً وقابلاً للنقل فلا یتحقق فی العقار. والثانی تزعمه الشافعی ومحمد وزفر, ویرى بأن الغصب وإن کان متصوراً فی المنقول, إلا أنه ممکن فی العقار أیضاً. لأنه یتحقق بوصفین هما إثبات الید العادیة أی ید الغاصب, وإزالة الید المحقة أی ید المالک, وهما ممکنین فی العقار أیضاً. إذ یتعذر إثبات الیدین المتزاحمتین على عقار واحد, لتعذر اجتماعهما فیه. فإذا ثبتت الید العادیة للغاصب زالت الید المحقة للمالک, فالید تعبیر مجازی عن القدرة على التصرف. ویستند الرأی المؤید لغصب العقار على حدیث رسول الله علیه الصلاة والسلام أن (من غصب شبراً من أرض طوقه الله یوم القیامة من سبع أرضین), وبروایة أخرى (من أخذ من الأرض شبراً خسف به یوم القیامة إلى سبع أرضین). فطالما أن الغصب هو أخذ الشیء بغیر حقه ظلماً, فیصح أن تغصب الأرض, لإمکانیة أخذها بغیر حق. کما یتبین أیضاً بأن أخذ الشیء ظلماً لکی یکون غصباً ینبغی أن یکون مجاهرةً. أما بالنسبة إلى القانون المدنی العراقی رقم (40) لسنة 1951 فإنه لم یعرف الغصب عموماَ وکذلک غصب العقار على وجه الخصوص. وحسناً فعل ذلک لأن التعریفات هی من صنع الفقهاء, وهی عمل ذو صبغة فقهیة ولیست تشریعیة. إلا أنه حسم الخلاف الدائر حول إمکانیة غصب العقار, وبین موقفه بوضوح من هذه المسألة, وأخذ برأی الفریق الثانی من الفقهاء المسلمین, فنص على أن یکون العقار محلاً للغصب کما هو الحال بالنسبة إلى المنقول. ونص علیه صراحة فی المادة (197) منه.

 

الفرع الثانی

خصائص غصب العقار فی الفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی

     کنا قد أشرنا إلى أن الفقه الإسلامی عرف غصب العقار, وانقسم بشأنه إلى اتجاهین أنکره الأول وسلم به الثانی. کما نظم القانون المدنی العراقی غصب العقار أسوة بغصب المنقول, وأشار إلیه بنص صریح. وعلى هذا الأساس فسوف نقوم بدراسة خصائص غصب العقار المستنبطة من الفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی وکما یأتی:

أولاً: یتسم الغصب فی الفقه الإسلامی بأنه یکون قهراً وتعدیاً: فهو قهر لأنه ینطوی على أخذ أعیان الممتلکات من أصحابها دون رضاهم, على وجه القهر والغلبة من ذی سلطان وقوة. وعلى هذا الأساس فإن الغاصب من الغاصب یعد غاصباً من الغاصب الثانی دون المالک لأنه لم یرفع الید المستحقة عن ملکها. وهو تعدٍ على المال إذا انصب على أخذ رقبته. 

ثانیاً: ویتسم غصب العقار فی الفقه الإسلامی بأنه ینصب على مال متقوم, فالمال المغصوب عموماً ینبغی أن یکون مالاً متقوماً محترماً. إذ یشترط أن تکون للمال المغصوب قیمة معینة

ثالثاً: کما یوصف غصب العقار فی الفقه الإسلامی بأنه نوع من أنواع الاستیلاء, فثبوت الید على غیر المنقول یعد استیلاءً. والأرض تصیر مغصوبة بالاستیلاء علیها.

رابعاً: تأثر القانون المدنی العراقی رقم (40) لسنة 1951 بالفقه الإسلامی فی موضوع الغصب واستقى أحکامه من هذا الفقه الجلیل. وأخذ بغصب العقار کما هو الحال بالنسبة إلى غصب المنقول. ونص علیه صراحة فی المادة (197) من القانون المدنی العراقی.

خامساً: عد القانون المدنی العراقی الغصب تطبیقاً من تطبیقات التعدی, وأقام المسؤولیة المدنیة الناجمة عن العمل غیر المشروع فی الأعمال الشخصیة وکأصل عام على أساس فکرة التعدی. ولم یقمها هذا القانون على أساس فکرة الخطأ، ولکن أقامها على رکن التعدی، والذی لا یقابل الخطأ بمعناه القانونی (أی برکنیه المادی والمعنوی)، بل یقابل الرکن المادی من الخطأ فحسب. وهو تجاوز الحدود التی ینبغی على الشخص الالتزام بها فی سلوکه, أو صدور الفعل الضار عن إهمال أو عدم تحرز. إذ لم یأخذ المشرع العراقی بالرکن المعنوی للخطأ فی المسؤولیة التقصیریة عموماً. وذلک خلافاً لبعض القوانین المدنیة العربیة وعلى رأسها القانون المدنی المصری الذی أقام أساس المسؤولیة التقصیریة على فکرة الخطأ تأثرا بالقانون المدنی الفرنسی.

 

الفرع الثالث

اختلاف حیازة المضطر بحسن نیة لعقار مسجل عن حیازة الغاصب بسوء نیة

     إذا کان موضوع البحث الرئیس ینصب على حیازة الغاصب بسوء نیة, فإننا لا بد أن نشیر إلى أهمیة حیازة لمضطر بحسن نیة لعقار مسجل فی القانون المدنی العراقی. فالمشرع العراقی لم ینظم مثل هذه الحالة التی تزایدت أهمیتها فی وقتنا الحاضر, إذ لا یمکن أن تنطبق علیها الفقرة الأولى من المادة (1158) من القانون المدنی العراقی, لأنها اشترطت أن یکون العقار أو الحق العینی المترتب علیه غیر مسجل فی دائرة التسجیل العقاری باسم الحائز. لأن ملکیة العقار أو الحق العینی المترتب علیه سوف یثبت للحائز بالتسجیل لا بالحیازة. کما لا یمکن أن تدخل ضمن نطاق الفقرة الثانیة من نفس المادة, لأنها اشترطت نفس الشروط العامة الواردة فی الفقرة الأولى, ومن أبرزها أن یکون العقار أو الحق العینی المترتب علیه غیر مسجل فی دائرة التسجیل العقاری باسم الحائز, فضلاً عن توفر شرطین هما: السبب الصحیح وحسن النیة. لذا فإننا نرى ضرورة قیام المشرع العراقی بتنظیم موضوع انتقال ملکیة العقار المسجل, وتسجیله باسم من اضطرته الظروف لحیازته. فالضرورات تبیح المحضورات, وحالة الاضطرار الشدید تبیح ارتکاب المنهی عن فعله بقدر دفع تلک الضرورة, لأنها مشقة تستوجب التیسیر ورفع الحرج. ففکرة حیازة المضطر لعقار مسجل باسم غیره, ومحاولة الاستفادة من بعض النصوص الواردة فی تشریع التسجیل العقاری الإنکلیزی لسنة 2002 لإیجاد مخرج قانونی سلیم یبرر نقل ملکیة ذلک العقار إلى المضطر وتسجیله باسمه وفقاً لضوابط صارمة ودقیقة. مما یساعدنا فی معالجة مشکلة توقف عملیات التسجیل العقاری لمعاملات انتقال ملکیة العقار فی مدینة الموصل, والتی استمرت لسنوات طویلة. وبالتالی فإن إثبات حیازة المضطر الذی یختلف عن الغاصب وفقاً للضوابط المعمول بها فی القانون الإنکلیزی, قد یکون فیها الخلاص القانونی لما سیثار من نزاعات حول الملکیة عند إعادة فتح التسجیل العقاری مجدداً. کما یمکن للحائز المضطر, إذا ما تم تنظیم موضوع حیازته المکسبة لملکیة عقار مسجل باسم غیره, أن ینقل حیازته إلى غیره عن طریق الخلافة, ولا سیما إذا کان الخلف خلفاً عاماً یخلف سلفه فی ذمته المالیة کلها أو فی جزء شائع منها کالوارث أو الموصى له. فتنتقل حیازة السلف إلى الخلف العام بصفاتها, لأن حیازة الخلف العام لیست حیازة جدیدة, ولکنها استمرار لحیازة سلفه.            

المبحث الثانی

الآثار القانونیة المترتبة على غصب العقار فی القانون الإنکلیزی ومقارنتها بالفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی

    تترتب على غصب العقار فی القانون الإنکلیزی وکذلک فی الفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی آثار معینة. وسوف نبحث فی هذه الآثار القانونیة, ثم فی أوجه الشبه والنقاط المشترکة بین القانون الإنکلیزی وبین الفقه الإسلامی فی ما یتعلق بغصب العقار والآثار المترتبة علیه وکما یأتی:

المطلب الأول

الآثار القانونیة المترتبة على غصب العقار فی القانون الإنکلیزی

 إن من أهم الآثار القانونیة المترتبة على غصب العقار فی القانون الإنکلیزی هی أربعة آثار رئیسة بارزة: الأول وهو الأصل أن الغاصب لا یحصل على أیة مزایا أو منافع نتیجة غصب العقار, والثانی إمکانیة ظهور الغاصب بمظهر مالک العقار المغصوب على أساس الوضع الظاهر. والثالث حق الغاصب الأول فی استرداد حیازة العقار المغصوب من الغاصب الثانی, والرابع وهو الاستثناء أن الغاصب یمکنه تملک العقار المغصوب, أو اکتساب حقوق عینیة أخرى علیه عن طریق مبدأ الحیازة المکسبة لملکیة العقار:

(Adverse possession). فالأصل أن غصب العقار وإن کانت لا تترتب علیه أیة منافع تؤول إلى الغاصب فی القانون الإنکلیزی. إلا أن حیازة الغاصب المکسبة لملکیة العقار (Adverse possession) قد تؤدی استثناءً إلى کسبه لملکیة العقار المغصوب, ولا سیما فی حالة إهمال المالک أو الحائز السابق (Prior possessor) فی المطالبة بحقه وتقاعسه عن إقامة دعوى استرداد حیازة عقار مغصوب حدیثاً:

(The Assize of Novel Disseisin), واقتران تلک الحیازة بمرور الزمان الذی تنقضی معه مدة التقادم. وسوف نبحث فی هذه الآثار وکما یأتی:

الفرع الأولولأأ

 

عدم حصول الغاصب على أیة مزایا أو منافع نتیجة غصب العقار

     ویعد هذا الأثر القانونی هو الأصل فی الآثار التی تترتب على غصب العقار فی القانون الإنکلیزی. فالغاصب لا تؤول إلیه أیة مزایا أو منافع تتعلق بالعقار المغصوب من حیث الأصل, إلا أن المالک قد یفقد ملکه إذا لم یبادر إلى رفع دعوى استرداد حیازة عقاره المغصوب خلال مدة التقادم (Limitation Period), وسمح لتلک المدة  بأن تنقضی بمرور الزمان (Passage of Time). على الرغم من وجود بعض الاستثناءات التی سوف نتطرق إلیها لاحقاً. فالغصب (Usurpation) لا تترتب علیه فی الأصل أیة مزایا أو منافع تتعلق بکسب الملکیة (Proprietary interest), فملکیة العقار المغصوب لا تؤول إلى الغاصب کأصل عام (Usurper has no title). وبإمکان المالک (Owner) أو الحائز الأول أو الأسبق (Prior Possessor) استرداد حیازة العقار المغصوب عن طریق الدعوى المعروفة بدعوى استرداد حیازة العقار المغصوب حدیثاً (The Assize of Novel Disseisin). وهی دعوى ترمی إلى حمایة الحیازة بوصفها قرینة على الملکیة:  (Possession as a presumption of Ownership)

وذلک من الغصب.

     وقد حلت محل دعوى الغصب (Claim of Disseisin) التی کانت سائدة حتى القرن الثالث عشر. فلو قام (A) بغصب عقار (B) عنوة أو قهراً وانتزع الحیازة منه, ثم قام (B) بدوره بتجرید (A) من حیازة ذلک العقار واستردادها لاحقاً. وقام (A) برفع دعوى الغصب السالفة الذکر على (B), فدفع الأخیر بأن (A) هو البادئ بالغصب. إلا أن (A) دفع بدوره بأن (B) قد وهبه العقار بمقتضى وثیقة أنکرها الأخیر. ففی مثل هذه الحالة یتبین للمحکمة بأن (B) هو الحائز الأخیر للعقار, لأنه هو من قام بتجرید (A) من حیازة العقار ثانیاً,  بعد أن قام (A) بتجرید (B) من حیازة العقار أو غصبه منه أولاً. ولم یکن بمقدور (B) أن ینجح فی دفعه تجاه دعوى غصب العقار, لأنه هو من قام بغصب العقار أخیراً. إلا أنه وبإقامة دعوى استرداد حیازة العقار المغصوب حدیثاً:

(The Assize of Novel Disseisin) فإن بإمکان (B) أن ینجح فی دفعه تجاه هذه الدعوى التی یمکن أن یقیمها (A) ضده. لأن دفعه یستند على أساس الحیازة الأولى أو السابقة على غیرها بوصفها قرینة على الملکیة (Prior Possession as a presumption of ownership). وذلک فی حالة عدم تمکن (A) من إثبات صحة وثیقة الهبة التی حصل علیها من (B). فالغرض الرئیس من دعوى استرداد حیازة العقار المغصوب حدیثاً هو حمایة حیازة الشخص الذی انتزعت منه الحیازة أولاً ( والذی هو (B) فی هذا المثال), ما لم یثبت للمحکمة بأن (A) هو المالک, على الرغم من قیامه بانتزاع حیازة العقار أولاً. وبخلاف ذلک فإن الحیازة الأولى أو الأسبق فی تاریخها هی دلیل على الملکیة (Prior Possession as proof of ownership), ویترتب على ذلک قدرة الغاصب الأخیر (B) على دفع دعوى استرداد حیازة العقار المغصوب حدیثاً (The Assize of Novel Disseisin) التی یقیمها (A), وذلک على أساس أن الحیازة هی قرینة الملکیة. ویرى جانب من الفقه الأنکلوسکسونی بأن جذور هذه الدعوى الأخیرة تعود إلى القانون الرومانی (Roman Law) ولیس إلى القانون الکنسی:

 (Canon Law) فحسب. على الرغم بأنه, ومن الثابت, أن الملک هنری الثانی (King Henry II) هو الذی قام بإدخالها ضمن نطاق قانون الأحکام العام الإنکلیزی (Common Law) بین عامی (1155) و (1166), لمساعدة أولئک الذین غصبت عقاراتهم على نحو غیر مشروع فی استردادها. وقد مثلت نقطة تحول بارزة فی تاریخ هذا القانون, وذلک لحمایة ملکیة العقارات (Title of Lands), بوصفها وسیلة فاعلة وسریعة لإثبات وحمایة الحیازة المشروعة (Rightful Possession) التی تعد قرینة على الملکیة. مما ساهم فی إضفاء بصمة جدیدة واضحة على هذا القانون. إلا أن المحاکم الإنکلیزیة سمحت باستعمالها لاحقاً لحمایة الحیازة عموماً, سواء أکانت مشروعة أم غیر مشروعة (Rightful or wrongful). ویرى جانب من الفقه الإنکلیزی بأنه وعلى الرغم من أن تسمیة هذه الدعوى تشیر إلى کونها وسیلة سریعة لاسترداد حیازة سلبت نتیجة غصب وقع حدیثاً (Novel Disseisin), إلا أنه لم یتم تحدید حد أقصى لتقادم هذه الدعوى بموجب تشریع ویستمنستر لسنة 1275 (Westminster Statute 1275).  

الفرع الثانی

ظهور الغاصب بمظهر مالک العقار المغصوب أو صاحب

حق عینی آخر علیه على أساس الوضع الظاهر

     أما الأثر الثانی المترتب على غصب العقار فی القانون الإنکلیزی فهو إمکانیة ظهور الغاصب بمظهر مالک العقار المغصوب على أساس الوضع الظاهر(Good Color of Title). إذ لا یستفید الغاصب من حیازته للعقار, بإثبات مجرد الحیازة فحسب, لأنها کانت الحیازة الأخیرة ولیست الأولى أو السابقة (Prior Possession). إلا أنه ینبغی علیه أن یظهر بمظهر مالک العقار المغصوب على أساس الوضع الظاهر. ولا یکتسب الغاصب هذا الحق على أساس الوضع الظاهر, إلا إذا استمرت حیازته للعقار لمدة محددة. ویرى جانب من الفقه بأن هذه المدة تحددت ومنذ مطلع القرن الثالث عشر بعشر سنوات. فإذا ما أراد الحائز الأولی أو السابق استرداد الحیازة فإنه ینبغی علیه أن یبادر إلى إقامة دعوى استرداد حیازة عقار مغصوب حدیثاً, والتی لن یصمد أمامها ظهور الغاصب بمظهر مالک العقار المغصوب على أساس الوضع الظاهر. وفی هذه الحالة لن یفید الغاصب إلا إذا أثبت ملکیته الحقیقیة للعقار وبسند رسمی, وهو ما لیس بإمکانه القیام به. کما یمکن للحائز الأولی أو السابق استرداد حیازة العقار بنفسه, ثم الانتظار حتى تنقضی مدة التقادم دون معارضة من الغاصب, وفی هذه الحالة أیضاً فسوف لن یصمد ظهور الغاصب کمالک للعقار المغصوب على أساس الوضع الظاهر أمام حیازة الحائز السابق المقترنة بالتقادم. فإذا لم یلجأ الحائز السابق إلى إحدى هاتین الوسیلتین, فإن الغاصب سیظهر بمظهر مالک العقار المغصوب على أساس الوضع الظاهر (Disseisor Has Good Color of Title).

الفرع الثالث

حق الغاصب الأول فی استرداد حیازة العقار المغصوب

من الغاصب الثانی

      کما یترتب على غصب العقار أنه إذا تعاقب غاصبان على غصب نفس العقار فإنه یحق للغاصب الأول فی استرداد الحیازة من الغاصب الثانی. فإذا ما قام الغاصب الأول:

(First Disseisor or Usurper) بانتزاع حیازة العقار قهراً من المالک, ثم جاء غاصب ثانٍ (Second Disseisor or Usurper) وانتزع منه حیازة ذلک العقار بالقوة. فإنه یحق للغاصب الأول استرداد الحیازة على ذلک العقار من الغاصب الثانی على أساس حیازته المجردة السابقة للعقار محل النزاع (Prior Naked Possession). ویمکنه إقامة الدعوى على الغاصب الثانی لاسترداد الحیازة منه حتى وإن کانت مجردة.

الفرع الرابع

تملک الغاصب للعقار المغصوب أو اکتساب حقوق عینیة أخرى علیه عن طریق مبدأ الحیازة المکسبة لملکیة العقار

     إننا نعتقد بأن هذا الأثر القانونی المترتب على غصب العقار, وعلى الرغم من کونه یمثل استثناءً من الأصل العام المتمثل بعدم حصول الغاصب على أیة مزایا أو منافع نتیجة غصب العقار, إلا أنه الأثر الأبرز المترتب على غصب العقار فی القانون الإنکلیزی. وعلى هذا الأساس فسوف نتوسع فی دراسته. فقد أشرنا سابقاً إلى أنه إذا کان المالک قد غض الطرف عن استیلاء الغاصب على عقاره وحیازته. ولم یبادر إلى إقامة دعوى استرداد حیازة عقاره المغصوب خلال مدة التقادم التی تنقضی بمرور الزمان, فإن ملکیة العقار:

(The Title of the Land) یمکن أن تنتقل إلى الغاصب, نتیجة عدم إمکانیة مزاحمته من المالک القدیم الذی زالت ملکیته (Title Extinguished). ویمکن للغاصب أن یتملک العقار عن طریق مبدأ حیازة الغاصب المکسبة لملکیة العقار (Adverse possession) السائد فی القانون الإنکلیزی, والمقترن بمرور الزمان. وقد بینت المادة الحادیة عشرة من تشریع التسجیل العقاری لعام 2000:

 (Land Registration Act 2000) معنى الحیازة المکسبة لملکیة العقار عندما نصت على أن (یکون الشخص متمتعاً بالحیازة المکسبة لملکیة العقار, إذا ما سرت لمصلحته مدة التقادم المنصوص علیها فی المادة -15- من تشریع التقادم لعام 1980 فی ما یتعلق بذلک العقار. ولتحقیق الغایات التی یرمی إلیها هذا النظام, باستثناء المادة-96). وبمقتضى هذا المبدأ یکون بإمکان الحائز الغاصب الذی یسعى لاکتساب ملکیة العقار المغصوب (Adverse Possessor), والذی لیس له حق الملکیة القانونی:

(Legal Title) على عقار معین, أن یطالب بالحصول على حق الملکیة القانونی (Legal Ownership) لذلک العقار بمرور مدة التقادم دون ممارسة المالک الأصلی لحقه فی الاسترداد. ویعرف هذا الحق بحق الغاصب (squatter's right). إذ ینشأ حق ملکیة جدید (New Title) ویؤول إلى الغاصب, والذی یصیر المالک الجدید لذلک العقار. وجدیر بالذکر أنه لیس بإمکان الحائز الغاصب أن یکتسب قبل انتهاء مدة التقادم سوى حق الحیازة (Possessory Title) على العقار الذی یتمتع به الحائز إذا توافرت شروط الحیازة لدیه, والذی یسری فی مواجهة الکافة سوى المالک, لأنه لا یرقى إلى حق الملکیة. إلا أنه یمکن أن یکتسب صفات الملکیة (Proprietary Characteristics) بعد انتهاء المدة, ویسری حقه هذه المرة فی مواجهة الکافة, بما فی ذلک المالک. فبإمکان الغاصب اکتساب الملکیة بمقتضى مبدأ الحیازة المکسبة لملکیة العقار, سواء أکان العقار مسجلاً أم غیر مسجل (Registered or Unregistered Land), إلا أن الآلیة التی یکتسب بها الغاصب ملکیة العقار المغصوب تختلف باختلاف هذین النوعین من العقارات. لذا فسوف نبحث فی اکتساب الغاصب لملکیة العقار المغصوب عن طریق الحیازة المکسبة لملکیة العقار فی هذین النوعین من العقارات وکما یأتی:

    المقصد الأول

اکتساب الغاصب ملکیة العقار غیر المسجل بالحیازة

    یمکن للحائز الغاصب (Adverse possessor or Disseisor) أن یکتسب ملکیة العقار غیر المسجل ((Unregistered Land عن طریق حیازته لمدة اثنتی عشرة سنة, إذا لم یرفع خلالها مالک ذلک العقار غیر المسجل دعوى استرداد الحیازة. ویترتب على ذلک فقدانه لحقه فی إقامة الدعوى لطرد الحائز الغاصب:

(Adverse possessor) بعد انقضاء تلک المدة, وذلک بمقتضى الفقرة الأولى من المادة (15) من تشریع التقادم الإنکلیزی لعام 1980:

(The Limitation Act 1980) والتی نصت على أنه ( لیس لأی شخص إقامة دعوى استرداد أی عقار بعد انقضاء مدة اثنتی عشرة سنة من تاریخ تمتعه بحق إقامة الدعوى, أو أن هذا الحق ترتب أولاً لمصلحة شخص ما یمکن لذلک الشخص المطالبة بالحق من خلاله). ویترتب على مضی تلک المدة انقضاء حق المالک الثابت فی سند غیر رسمی (paper owner’s title) بالتقادم, وفقده لعقاره غیر المسجل رسمیاً. ویمکن لهذا المالک أن یحافظ على حقه بطریقتین: الأولى مادیة وهی قیامه بطرد الحائز الغاصب من العقار. والثانیة قانونیة وتتمثل برفعه لدعوى استرداد العقار المغصوب. وتسری مدة التقادم منذ لحظة حیازة الغاصب للعقار, على الرغم من أن قیام المالک الثابت حقه فی سند غیر رسمی (paper owner)  بالتخلی عن حیازة العقار قبل ذلک. وبمجرد انقضاء مدة التقادم البالغة اثنتی عشرة سنة, فإن هذا النوع من الملکیة غیر الثابت فی سند رسمی (paper title) ینقضی تلقائیاً وبقوة القانون, وذلک بمقتضى المادة (17) من تشریع التقادم الإنکلیزی لعام 1980, والتی نصت على أنه (عند انقضاء المدة التی نص علیها القانون, والتی یسمح خلالها لأی شخص بإقامة دعوى استرداد حیازة العقار (بما فی ذلک دعوى غلق الرهن). فإن ملکیة ذلک الشخص للعقار تزول عنه). إلا أنه یمکن وقف مدة التقادم المذکورة إذا ما أثبت المالک بمقتضى السند العادی (paper owner) وجود تدلیس (Fraud) أو غلط (Mistake) أو إخفاء (Concealment). لذا فإن مدة التقادم لا تبدأ بالسریان إلا عندما یکتشف المالک هذه الأمور الثلاثة, أو یکون على الأقل بإمکانه اکتشافها ببذل العنایة المعقولة, وذلک بمقتضى الفقرة الأولى من المادة (32) من تشریع التقادم لعام 1980, والتی نصت على أنه (مع مراعاة الفقرة الثالثة أدناه, وفی حالة رفع أیة دعوى تم النص على مدة التقادم من أجلها فی هذا التشریع. إما أن تکون (أ)- دعوى قائمة على تدلیس المدعى علیه. أو (ب)- أیة واقعة تتعلق بقیام المدعى علیه عمداً بإخفاء حق المدعی فی إقامة الدعوى. أو (ج)- کان الغرض من الدعوى هو التعویض عن النتائج المترتبة على الغلط والتخفیف منها: فإن مدة التقادم لا تبدأ بالسریان إلا حینما یکتشف المدعی التدلیس أو الإخفاء أو الغلط (وبحسب الحالة), أو یکون بإمکانه اکتشاف ذلک ببذل العنایة المعقولة). وخلاصة القول فإن بإمکان الحائز الغاصب أن یکتسب ملکیة العقار غیر المسجل باسم مالکه تسجیلاً رسمیاً بمزیج من مرحلتین: الأولى یترتب علیها أثر إیجابی (Positive Effect) وهی الحیازة المکسبة للملکیة, والثانیة یترتب علیها أثر سلبی (Negative Effect) وهو التقادم. وإذا توافرت شروط الحیازة المکسبة للملکیة واقترنت بالتقادم, فإنها تکون سلاحاً فعالاً فی ید الحائز الغاصب بوجه المالک الذی یحاول طرده من العقار بوصفه متعدیاً (Trespasser). وجدیر بالذکر فقد نشرت دائرة التسجیل العقاری البریطانیة تقریرها المعروف بالتقریر السنوی والبیانات الحسابیة لعام 2012/2013 (Annual report and accounts 2012/2013) الذی ذکرت فیه إحصائیة تشیر إلى أن (13%) من العقارات فی بریطانیا لا زالت غیر مسجلة حتى ذلک التاریخ.

المقصد الثانی

اکتساب الغاصب ملکیة العقار المسجل بالحیازة

 أما بالنسبة إلى العقارات المسجلة تسجیلاً رسمیاً ((Registered Land فإن تشریع التقادم لعام 1980 لا یسری علیها لغرض انقضاء حق المالک المسجل ملکه تسجیلاً رسمیاً (Registered Owner) فی إقامة الدعوى على الحائز الغاصب. وفقده لحق الملکیة (Title right). إلا أنها تخضع بالمقابل لتشریع التسجیل العقاری لعام 2002 (Land Registration Act 2002), والذی نص على إجراءات جدیدة یمکن بمقتضاها للغاصب أن یتقدم بطلب بتسجیل العقار المغصوب باسمه بعد مضی مدة عشر سنوات على حیازته لذلک العقار بدلاً عن مالکه الأصلی. وذلک بمقتضى الفقرة الأولى من الملحق السادس بتشریع التسجیل العقاری لعام 2002 والتی نصت على أنه(مع مراعاة الفقرة -16- فإنه یمکن لأی شخص أن یتقدم بطلب إلى المسجل لیکون المالک المسجَل لعقار مسجَل, إذا کان مستمراً فی حیازته المکسبة لملکیة العقار لمدة عشر سنوات تنتهی بتاریخ تقدیم الطلب). فإذا ما اقتنعت دائرة التسجیل العقاری (Land Registry) بأن حالة طالب التسجیل یتوافر فیها الدلیل الکافی (Prima Facie Case) على حیازته المکسبة لملکیة العقار, فإنه ینبغی علیها إخطار المالک الأصلی المسجل باسمه العقار, لیتسنى له إبداء المعارضة خلال خمسة وستین یوماً من أیام العمل:

(Business days). فإذا لم تتلقى دائرة التسجیل العقاری أی اعتراض حتى نهایة المدة المقررة, فإنها سوف تقوم بتسجیل العقار باسم الحائز الغاصب کمالک جدید لذلک العقار بدلاً عن مالکه السابق. أما فی حالة تقدیمه لأی اعتراض فإنه سوف یمنح سنتین إضافیتین ینبغی علیه خلالهما إقامة دعوى استرداد الحیازة لطرد الغاصب من العقار المغصوب. أما إذا لم یقم الدعوى خلال هاتین السنتین, فإن دائرة التسجیل العقاری سوف تقوم بتسجیل العقار باسم الحائز الغاصب کمالک جدید لذلک العقار بدلاً عن مالکه السابق الذی سیفقد ملکه نهائیاً. وقد جرى تطبیق هذه الإجراءات منذ الثالث عشر من تشرین الأول/أکتوبر 2003, وهو یوم سریان تشریع التسجیل العقاری لسنة 2002 بالنسبة لحیازة الغاصب المکسبة لملکیة العقار (Adverse possession) التی اکتملت بعد هذا التاریخ. أما قبل هذا التاریخ فإن حیازة الغاصب للأراضی المسجلة کانت تخضع للفقرة الأولى من المادة (75) من تشریع التسجیل العقاری لعام 1925:

(Land Registration Act 1925), والتی أخضعت هذا النوع من الحیازة لمدة التقادم البالغة اثنتی عشرة سنة. وبدلاً عن انقضاء حق ملکیة المالک الأصلی:

(Original Owner's Title) باکتمال هذه المدة, فقد کان یحتفظ بالعقار کأمانة (Trust) للحائز الغاصب الذی یمکنه بعد ذلک أن یتقدم بطلب لیکون المالک المسجل الجدید للعقار (New Registered Proprietor of The Land), وذلک بمقتضى الفقرة الأولى من المادة (75) السالفة الذکر, والتی نصت على أنه ( ینبغی أن تسری تشریعات التقادم على العقارات المسجلة وبنفس الأسلوب وضمن نفس النطاق کما هو الحال بالنسبة إلى التشریعات التی تسری على العقارات غیر المسجلة. باستثناء الحالة التی, إذا کان فیها العقار غیر مسجل, وینقضی فیها حق ملکیة الشخص المسجل کمالک للعقار. فإن مثل هذا الحق لن ینقضی, ولکنه یعد فی الوقت الحاضر أمانة بید المالک لمصلحة الشخص الذی اکتسب الملکیة فی مواجهة المالک بمقتضى التشریعات المذکورة, ودون المساس بحقوق الملکیة أو المنفعة العائدة لأی شخص آخر له مصلحة فی العقار الذی لم تتسبب تلک التشریعات فی انقضاء حقوق الملکیة أو المنفعة المترتبة علیه). وجدیر بالذکر فقد قضت المحاکم الإنکلیزیة بملکیة الغاصب للعقار المسجل فی العدید من القضایا على أساس حیازته المکسبة لملکیة العقار والمقترنة بالتقادم, ومن بینها حکم محکمة الاستئناف الإنکلیزیة الصادر فی قضیة:

(Buckinghamshire County Council v Moran 1990. Ch. 623) التی تتلخص وقائعها باکتساب المدعی لملکیة عقار عام 1955 لإقامة مشروع مستقبلی, إلا أنها بقیت دون استغلال لعدة سنوات. وعلى الرغم من أنها کانت مسیجة من جانب الطریق العام, إلا أنها بقیت غیر مسیجة لا یفصلها أی فاصل عن حدیقة منزل سلف المدعى علیه. فعدها المدعى علیه جزءاً من حدیقته, على الرغم من علمه بعائدیة ملکیتها إلى المدعی. وکان المدعى علیه قد أکد مراراً للمدعی بحقه فی استعمال تلک الأرض واستغلالها, حتى قیام الأخیر بتنفیذ مشروعه. إلا أن المدعى رفض تلک المزاعم والمطالبات, ولکنه لم یمارس الحیازة الحقیقیة أو الفعلیة على العقار حتى عام 1985. ثم قام برفع الدعوى على المدعى علیه الذی دفع بتملکه العقار على أساس الحیازة المکسبة لملکیته والمقترنة بالتقادم لمدة اثنتی عشرة سنة. وأن حکم الفقرة الأولى من المادة -15- من تشریع التقادم لعام 1980 یحول دون إمکانیة نجاح المدعی فی دعواه. إلا أن المدعی رد على دفع المدعى علیه بالقول أن حیازة الأخیر لم تکن مکسبة للملکیة, لأنها لا تنسجم مع خططه ومشروعاته لاستغلال العقار. فقضت المحکمة فی حکمها بتملک المدعى علیه الغاصب (Squatter) لملکیة عقار المدعی المسجل, وصادقت محکمة الاستئناف على حکم المحکمة الابتدائیة. وجاء فی حکمها بأنه لیس هناک ثمة قاعدة قانونیة تضمن عدم فقدان مالک العقار لملکیة عقاره الذی کان ینوی استعماله واستغلاله لأغراض مستقبلیة خاصة, وانتقال تلک الملکیة إلى الغاصب, ولا سیما إذا کان هذا الأخیر (أی الغاصب) لم یصدر عنه أی عمل من شأنه عرقلة قیام المالک بالاستعمال أو الاستغلال المستقبلی لعقاره. ولأن الغاصب کان قد مارس الحیازة المکسبة لملکیة العقار تجاه الکافة:

(The world at large), فمن حقه اکتساب ملکیة العقار, سواء أکان عالماً أم غیر عالم بخطط المالک المستقبلیة ومشروعاته. وجدیر بالذکر فإن السبب وراء تخفیض المشرع الإنکلیزی لمدة التقادم المطلوبة لاکتساب ملکیة العقار المسجل إلى عشر سنوات بمقتضى تشریع التسجیل العقاری لعام 2002  مقارنة بمدة التقادم المطلوبة لاکتساب ملکیة العقار غیر المسجل, والتی کانت تبلغ مدة اثنتی عشرة سنة بمقتضى تشریع التقادم الإنکلیزی لعام 1980 هو صعوبة الإجراءات التی تطلبها تشریع التسجیل العقاری لعام 2002, والتی تطرقنا إلیها سابقاً, مما برر تخفیض هذه المدة. فی الوقت الذی کان یقتضی فیه المنطق أن تکون مدة التقادم المطلوبة لاکتساب ملکیة العقار المسجل أطول بکثیر.                

المطلب الثانی

الآثار المترتبة على غصب العقار فی الفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی

 تترتب على غصب العقار فی الفقه الإسلامی والقانون المدنی العراقی بعض الآثار, والتی من أبرزها رد العقار المغصوب إلى صاحبه مع أجر مثله, وضمان الغاصب للعقار المغصوب فی حالة تلفه, والحکم المترتب على غاصب الغاصب, ومرور الزمان المانع من سماع الدعوى ضد الحائز الغاصب لعقار غیر مسجل وکما یأتی:

أولاً: رد العقار المغصوب إلى صاحبه مع أجر مثله: فالأصل فی الفقه الإسلامی أن من یغصب شیئاً یجب علیه رده. فینبغی على الغاصب أن یرد إلى المغصوب منه ما غصبه. ولا یحصل الغاصب على أیة منافع تتعلق بکسب ملکیة المغصوب, لأنه استیلاء على مال الغیر دون حق. وهو محرم بالکتاب والسنة والإجماع. وإذا کان المغصوب عقاراً فعلى الغاصب أجر مثله أیضاً, أی أجره منذ غصبه إلى وقت تسلیمه. فإذا کان العقار المغصوب بناءً فتهدم یکلف الغاصب بإعادة بنائه. وإذا کان أرضاً وأنشأ الغاصب علیها بناءً أو غرس فیها أشجاراً, فإنه یؤمر بقلعها ورد الأرض. وإذا کان القلع مضراً بها, فللمغصوب منه أن یعطی قیمة البناء أو الغرس مستحق القلع ویتملکه. أما لو کانت قیمة البناء أو الغرس أکثر من قیمة الأرض, وقد تم بزعم سبب شرعی, فلصاحب البناء أو الأشجار أن یعطی قیمة الأرض ویتملکها. أما بالنسبة إلى موقف القانون المدنی العراقی فقد نص صراحة فی المادة (197) بأن (المغصوب إن کان عقاراً یلزم الغاصب رده إلى صاحبه مع أجر مثله وإذا تلف العقار أو طرأ على قیمته نقص ولو بدون تعد من الغاصب لزمه الضمان). فقد ألزم المشرع العراقی غاصب العقار رده مع أجر مثله, مع تعویض المغصوب منه ما یصیب العقار من تلف أو نقص فی القیمة. ولو لم یکن ناشئاً عن تعد من الغاصب, لأن مجرد الغصب یعد بحد ذاته تعدیاً. فالغصب یجری فی العقار والمنافع, وزوائد المغصوب مغصوبة أیضاً. وذلک بمقتضى المادة (196) منه, والتی نصت على أن (زوائد المغصوب مغصوبة مثله, فإذا هلکت ولو بدون تعد من الغاصب لزمه الضمان). ولم یأخذ المشرع العراقی بالقاعدة الفقهیة القاضیة بأن (الأجر والضمان لا یجتمعان), لأنه ألزم غاصب العقار رد العقار المغصوب مع تعویض صاحبه أجر مثله, فی الوقت الذی تمنع فیه هذه القاعدة اجتماع الأجر والضمان. فالأجر بدل المنفعة, والضمان سببه التعدی, والتعدی على مال الغیر غصب له. ومنافع المغصوب غیر مضمونة لأنها معدومة. کما یحق للمالک الرجوع على الغاصب بالتعویض عن الأضرار الأخرى , حتى وإن لم تکن ناشئة عن تعد أو تقصیر منه. فبما أن الغصب تطبیق من تطبیقات التعدی, فهو یجعل الغاصب متعدیاً, وتکون یده ید ضمان دائماً.

ثانیاً: ضمان الغاصب للعقار المغصوب فی حالة تلفه: قال أبو حنیفة وأبو یوسف إن من غصب عقاراً وهلک فی یده لم یضمنه. فالعقار لا یتحقق فیه الغصب عندهما, لأنه تصرف فی المغصوب بإثبات ید الغاصب وإزالة ید المالک. ولا یتم ذلک إلا بالنقل. والعقار لیس بالإمکان نقله, وأقصى ما یتحقق فیه إخراج المالک عنه, فهو تصرف فی المالک لا فی العین, فلا یوجب الضمان. وقال الشافعی ومحمد وزفر یضمنه. فالرأی الذی ساوى بین ید الغاصب على المنقول وبین یده على العقار, وهو رأی الشافعی ومحمد, اشترط ضمان العقار فی حالة تلفه, فإذا انهدم البناء, ولو بآفة سماویة, ضمن الغاصب قیمته. أما إذا لم تکن ید الغاصب على العقار کیده على المنقول فلا ضمان. وقد أخذت المادة (197) من القانون المدنی العراقی السالفة الذکر برأی الشافعی ومحمد, وألزمت الغاصب بضمان العقار المغصوب, إذا تلف أو طرأ على قیمته نقص ولو بدون تعد منه. فالغصب والإتلاف حالتان رئیستان یوجب الفقه الإسلامی فیهما ضمان الضرر الذی یقع على المال. وجدیر بالذکر فقد المشرع العراقی الغصب ضمن أحکام المسؤولیة التقصیریة وکأنه صورة منها أو تطبیق من تطبیقاتها, فی الوقت الذی یتسم فیه الغصب بأحکام تمیزه عن المسؤولیة التقصیریة. فکل ما تنطوی علیه المسؤولیة القانونیة (المدنیة والجنائیة) یأخذ معنى الضمان, فالمسؤولیة المدنیة جزء من الضمان. فکل انتفاء للضمان یستتبعه انتفاء للمسؤولیة المدنیة, ولکن لیس بالضرورة أن یؤدی انتفاء المسؤولیة المسؤولیة المدنیة إلى انتفاء الضمان.  

ثالثاً: الحکم المترتب على غاصب الغاصب: إذا غصب الغاصب شیئاً ثم غصبه من غاصب آخر وهلک فی ید الأخیر, فللمالک الخیار بتضمین أی واحد منهما إن شاء. فیحق له أن یضمن الغاصب الأول لصدور فعل الغصب عنه, وهو إزالة ید المالک عن ملکه. کما یحق له أن یضمن الثانی, لأنه أزال ید الغاصب الأول, وهو بحکم المالک فی حفظ ماله. فإذا اختار تضمین الغاصب الأول, وکان المغصوب قد هلک فی ید الغاصب الثانی. رجع الأول على الثانی بالضمان, لتملکه العین المغصوبة بالضمان. فیکون الثانی غاصباً لملک الأول. أما إذا اختار تضمین الثانی فلا یرجع بالضمان على الأول, لأنه هو من تسبب فی هلاک المغصوب بفعله. فیضمن فعل نفسه, ویستقر الضمان فی ذمته. وللمالک أیضاً توزیع الضمان على کلیهما, فیأخذ بعضه من الأول والبعض الآخر من الثانی. وقد أخذت المادة (198) من القانون المدنی العراقی بهذه الأحکام التی استقتها من المادة (910) من مجلة الأحکام العدلیة.

رابعاً: مرور الزمان المانع من سماع الدعوى ضد الحائز الغاصب لعقار غیر مسجل: على الرغم من أن الفقه الإسلامی عد الغصب عموماً, وغصب العقار على وجه الخصوص فعل محرم, لأنه یمثل عدواناً وظلماً یرتکبه الغاصب تجاه ملک الغیر. وهو ما تأکدت حرمته بالکتاب والسنة. وأن مرور الزمان لا یعطی الحق لواضع الید ولا یسقط حق المالک, وأقصى ما یترتب على مضی المدة الطویلة أنها تمنع سماع الدعوى عند الإنکار. فلا یتملک أحد شیئاً مملوکاً بوضع الید علیه مهما تقادم عهده. إلا أن الفقه المالکی الذی انتشر فی المغرب العربی وبلاد الأندلس وصقلیة کانت له بعض الآراء المختلفة. إذ یرى الإمام مالک بأن من ترک ملکه فی ید غیره یتصرف فیه تصرف المالک الدهر الطویل, فإن ذلک یعد من مسقطات الملک ویمنع المالک من المطالبة به, لأن سکوته مانع له من الطلب. على الرغم من أن هذا الرأی لم یکن سائداً فی الفقه الإسلامی. إلا أنه بقی رأیاً محترماً لعلو مکانة صاحبه. فإذا حاز الحائز عقاراً  وأقام فیه مدة طویلة من الزمن, کأن تکون خمسین سنة. ثم جاء رجل وادعى ملکیته وأثبت الأصل, کأن یکون قد أثبت أن الملک یعود لأبیه أوجده. فقد جاء فی المدونة الکبرى بأن الإمام مالک بن أنس أجاز للحائز أن یرد دعوى المدعی بالرجوع إلى الشهادة على السماع, لأنه قد یکون اشتراها من قوم انقرضوا فانقرضت البینة معهم. فطول المدة قد یترتب علیه انقراض البینات, لذا تکفی الحائز بینة السماع, التی یشترط فیها تقادم العهد وطول الزمن. فالشهادة على السماع جائزة عند الإمام مالک, فهی دلیل قوی وإن لم یکن دلیلاً قاطعاً. فیشهد هؤلاء أنهم سمعوا أن الحائز اشترى العقار أو اشتراه أبوه أو جده, ولکن دون علمهم بمن باعها إیاه. وبذلک یحتاج الحائز إلى بینة السماع لرد بینة المدعی. فإذا ما أثبت المدعی أن الملک له, فشهادة السماع تکفی الحائز (صاحب الید). ویرى جانب آخر من الفقه الإسلامی أنه یشترط توافر خمسة شروط, لیکون بإمکان الأجنبی الحائز تملک العقار المحاز وعدم سماع دعوى مدعی الملکیة وهی: الأول أن یقع من الأجنبی الحائز تصرف ما بالعقار, کأن یکون التصرف بسکنى العقار أو زرعه أو غرسه أو بنائه أو هدمه, والثانی أن یکون مدعی الملکیة المنازع له مقیماً فی تلک البلد حقیقةً أو حکماً, والثالث أن یکون مدعی الملکیة ساکتاً دون مانع یحول بینه وبین المطالبة بالعقار طیلة مدة التقادم. فالسکوت دلیل على صدق الحائز, لجری العادة أن المالک لا یسکت عن ملکه هذه المدة. والرابع أن یحوز الحائز العقار المتنازع علیه مدة عشر سنین. والخامس أن یدعی الحائز وقت المنازعة ملک الشیء المحاز. أما بالنسبة موقف القانون المدنی العراقی فقد أخذ بمبدأ مرور الزمان الذی لا یکون مکسباً للحق أو مسقطاً له, تأسیساً على الحدیث الشریف (لا یبطل حق امرئ مسلم وإن قدم). ولکن کمانع من سماع الدعوى, والذی یمکن أن یستفید منه واضع الید بما فی ذلک الغاصب. فقد اشترطت الفقرة الأولى من المادة (1158) من القانون المدنی العراقی لعدم سماع الدعوى بمرور الزمان استمرار الحیازة مدة خمس عشرة سنة, وأن یکون العقار أو الحق العینی على عقار غیر مسجل باسم الحائز, وإلا فإن ملکیة العقار أو الحق العینی علیه تثبت له بالتسجیل لا بالحیازة. وقد سارت محکمة تمییز العراق فی هذا الاتجاه, إذ جاء فی أحد أحکامها بأنه ( إذا کانت حیازة العقار غیر مشروعة فلا یکتسب الغاصب حقاً ولا یکافأ على غصبه. لأن الحقوق تعود للمالک مما تکون الدعوى واجبة الرد لخلوها من السند القانونی. علیه قرر تصدیق الحکم الممیز ورد الطعن التمییزی). وأن یدفع الحائز دعوى الملکیة أو الحق العینی بالإنکار, وإلا سمعت الدعوى ضده وحکم علیه برد الحق إلى صاحبه. والا یکون المدعی بالملکیة أو بالحق العینی قد ترک دعواه لعذر شرعی یؤدی إلى وقف مرور الزمان. ویتبین من نص الفقرة السالفة الذکر بأنها یمکن أن تنطبق على حیازة الغاصب للعقار. فالحائز غالباً ما یکون سیء النیة وفقاً لهذه النصوص, ولو کان حسن النیة, فإن عدم سماع الدعوى ضده بمرور الزمان کان سیتم بانقضاء المدة القصیرة, والتی حددتها الفقرة الثانیة من المادة (1158) من القانون المدنی العراقی بخمس سنوات. إن من أهم الأسباب الکامنة وراء تسامح المشرع مع غاصب العقار, وعدم سماع الدعوى ضده بمرور الزمان فی مثل هذه الحالة هی رغبته فی تحقیق الفائدة التی تعود على المجتمع من استقرار الأوضاع. وجدیر بالذکر هنا أنه وبموجب أحکام قانون التسجیل العقاری رقم (43) لسنة 1971 لم تعد توجد عقارات غیر مسجلة أصلاً فی العراق, وبالتالی فقدت النصوص القانونیة الخاصة بموضوع تملک العقار بالحیازة فی العراق إمکانیة التطبیق. إذ نصت المادة الثامنة من هذا القانون على أن ( الأراضی المتروکة:- هی العقارات العائدة للدولة والمخصصة لأغراض المنفعة العامة أو لمنفعة أهالی قریة أو قصبة معینة). فالأراضی المتروکة هی التی تعود رقبتها للدولة وحق الانتفاع بها لعموم الناس.    

المطلب الثالث

أوجه الشبه بین القانون الإنکلیزی وبین الفقه الإسلامی فی ما یتعلق بغصب العقار والآثار المترتبة علیه

هناک بعض أوجه الشبه والنقاط المشترکة بین القانون الإنکلیزی وبین الفقه الإسلامی, ومن أبرز تلک الأوجه الطریقة التی اتبعها الإنکلیز فی تکوین قانونهم (Common Law), وذلک ببنائه على الأحکام والسوابق القضائیة دون إیراد قواعد عامة, خلافاً لما هو متبع فی القوانین اللاتینیة. وهذا هو النهج المتبع أیضاً فی الفقه الإسلامی الجلیل, والذی یعتمد فی شروحه على إیراد الأحکام الفقهیة التفصیلیة دون إیراد قواعد عامة تحکم أصل المسائل. وسوف نسلط الضوء فی هذا المطلب على أهم المسائل المتعلقة بغصب العقار وتملکه بالحیازة وبعض الآثار الأخرى المترتبة علیه, والتی یتشابه فیها القانون الانکلیزی مع الفقه الإسلامی وهی: 

أولاً: على الرغم من أن الفقه الإسلامی لم یأخذ بمبدأ التقادم المکسب الذی ورثه القانون الإنکلیزی عن القانون الرومانی (Roman law), ولکنه أخذ بمبدأ مرور الزمان المانع من سماع الدعوى. إلا أن القانون الإنکلیزی ماثل الفقه الإسلامی عندما جعل الحیازة قرینة على الملکیة. ویرى جانب من الفقه الأنکلوسکسونی أن القانون الإنکلیزی یتشابه فی هذا الصدد مع الفقه الإسلامی فی هذه المسألة, والذی یقول بأن الحیازة لا تنقل الملک عن المحوز عنه إلى الحائز, ولکنها دلیل على الملک. إذا کان حائز الأرض قد قام بالبناء والغرس مدة من خمسة وعشرین عاماً. کما جعل القانون المدنی العراقی الذی تأثر بالفقه الإسلامی الحیازة قرینة على الملکیة. خلافاً للقانون المدنی المصری الذی جعل الحیازة مع التقادم المکسب سبباً من أسباب کسب الملکیة.

ثانیاً: کما ماثل القانون الإنکلیزی الفقه الإسلامی أیضاً فی ما یتعلق بدعوى استرداد حیازة العقار المغصوب حدیثاً (The Assize of Novel Disseisin) التی کنا قد تطرقنا إلیها بالتفصیل سابقاً, والتی حلت محل دعوى الغصب التی کانت سائدة فی القرن الثالث عشر. ثم تبلورت معالمها بعد ذلک, وقام الملک هنری الثانی (King Henry II) بإدخالها ضمن نطاق قانون الأحکام العام بین عامی (1155) و (1166). إذ یوجد تشابه بین العدید من خصائص هذه الدعوى فی القانون الإنکلیزی مع خصائص دعوى الاستحقاق المعروفة فی الفقه الإسلامی. على الرغم من أن جذور دعوى استرداد حیازة العقار المغصوب حدیثاً تعود إلى القانون الرومانی. والاستحقاق فی هذا الفقه الجلیل هو ادعاء شخص ملکیة شیء وإثبات دعواه, فیقضى له بملکیته وانتزاع الشیء من ید حائزه. أو رفع ملک شیء بثبوت ملک قبله. ومن أهم هذه الخصائص إمکانیة رفع دعوى استرداد حیازة العقار المغصوب حدیثاً ضد الحائز الغاصب (Disseisor), أو ضد الغاصب منه, وهو نفس الأثر الذی ترتبه دعوى الاستحقاق فی الفقه الإسلامی. فالحکم بالاستحقاق یشمل ذا الید فیؤخذ المدعى به من یده, ویشمل أیضاً کل من تلقى ذو الید الملک منه. ثم إذا لم یکن المدعى علیه (Defendant) موجوداً, فإنه یتم إدخال وکیله (Bailiff) فی الدعوى. وإذا أقر الغاصب فإن الدعوى تحسم على أساس الإقرار دون الحاجة إلى أی دلیل آخر. أما فی الفقه الإسلامی فإذا ثبت الاستحقاق بإقرار المشتری أو وکیله بالخصومة أو بنکولهما فلا رجوع, لأن الإقرار حجة قاصرة على المقر لا یتعداه إلى غیره.

ثالثاً: ویتشابه القانون الإنکلیزی مع الفقه الإسلامی أیضاً فی مسألة أخرى وهی رجوع الغاصب الأول على الغاصب الثانی. فقد ذکرنا أن الفقهاء المسلمین أجازوا رجوع الغاصب الأول على الغاصب منه, إذا اختار المالک تضمین الغاصب الأول, وکان المغصوب قد هلک فی ید الغاصب الثانی. فیکون بإمکان الأول الرجوع على الثانی بالضمان. ولا یکون بإمکان الثانی الرجوع على الأول. ویرى جانب من الفقه بأن القانون الإنکلیزی تضمن مثل هذا الحکم أیضاً وطبقه على غصب العقار. لا بل أنها ذهب أبعد من ذلک عندما أجاز للغاصب الأول إقامة دعوى استرداد حیازة العقار المغصوب من الغاصب الثانی. 

رابعاً: کما یتشابه القانون الإنکلیزی مع الفقه الإسلامی فی مسألة أخرى وهی أنه عد ترک الشخص ملکه فی ید غیره یتصرف فیه تصرف المالک الدهر الطویل من مسقطات الملک, والتی سادت فی المذهب المالکی. على الرغم من أن الفقه الإسلامی أخذ عموماً بمبدأ مرور الزمان المانع من سماع الدعوى ولیس سقوط الملک, إذ لا یسقط حق امرئ مسلم وإن قدم. فقد ذهب الإمام مالک إلى أن ترک الشخص ملکه فی ید غیره یتصرف فیه تصرف المالک لمدة طویلة, یعد من مسقطات الملک ویمنع المالک من المطالبة به. وذلک فی ما یتعلق بالحیازة المکسبة لملکیة العقار. على الرغم من أن القانون الإنکلیزی اقتبس فکرة التقادم المکسب غیر المعروفة فی الفقه الإسلامی من القانون الرومانی. 

الخاتمـة

بعد الانتهاء من دراسة موضوع البحث فی متن هذه الدراسة فقد خصصنا الخاتمة لبیان أهم النتائج التی توصلنا إلیها فضلاً عن بعض التوصیات التی نراها ضروریة وکما یأتی:

أولاً: النتائج: وقد توصلت الدراسة إلى النتائج الآتیة:

1-    إن غصب العقار فی القانون الإنکلیزی هو قیام شخص ما بدخول عقار الغیر, واتجاه نیته إلى سلب الحیازة من مالکه, وتجریده من حق الملکیة على ذلک العقار.

2-    یعد غصب العقار من المواضیع التی أولاها القانون الإنکلیزی أهمیة کبیرة, إذ جرى تنظیمه فی نظامین قانونیین مختلفین هما قانون الأخطاء المدنیة وقانون الأموال, فضلاً عن عدد من التشریعات الإنکلیزیة المتعلقة بالتقادم والتسجیل العقاری.

3-   بالنسبة إلى الطبیعة القانونیة لغصب العقار فی القانون الإنکلیزی فهو نوع من أنواع الأخطاء المدنیة, ویتمثل وعلى وجه التحدید بخطأ التعدی على ملک الغیر, والذی هو تعرض غیر مبرر لحیازة عقار معین.

4-    یشترط فی حیازة الغاصب المکسبة لملکیة العقار فی القانون الإنکلیزی توافر ثلاثة شروط حددتها السوابق القضائیة للمحاکم الإنکلیزیة وهی: أولاً: أن تکون الحیازة حقیقیة أو فعلیة, وثانیاً: اتجاه نیة الحائز الغاصب لحیازة العقار أو ما یعرف بنیة الحیازة, ثالثاً: أن تکون الحیازة دون رضاء المالک أو موافقته.

5-   إن من أهم النتائج المترتبة على غصب العقار فی القانون الإنکلیزی هو إمکانیة  اکتساب الغاصب لملکیة العقار المغصوب بمقتضى مبدأ الحیازة المکسبة لملکیة العقار والمقترنة بالتقادم, سواء أکان العقار مسجلاً أم غیر مسجل. إلا أن الآلیة التی یکتسب بها الغاصب ملکیة العقار المغصوب تختلف باختلاف هذین النوعین من العقارات. فبالنسبة إلى العقارات غیر المسجلة, فإنه وبمجرد توافر الشروط السالفة الذکر فی حیازة العقار المغصوب وانقضاء مدة التقادم البالغة اثنتی عشرة سنة بمقتضى تشریع التقادم الإنکلیزی لعام 1980, فإن حق ملکیة هذا النوع من العقارات ینتقل مباشرة من المالک الأصلی إلى الحائز الغاصب. أما بالنسبة إلى العقارات المسجلة فقد أضاف تشریع التسجیل العقاری الإنکلیزی لعام 2002 شرطاً آخر لاکتساب الغاصب لملکیة العقار المسجل عن طریق الحیازة والتقادم, فضلاً عن توافر شروط الحیازة, ومضی مدة عشر سنوات علیها, وهو قیام دائرة التسجیل العقاری بتوجیه إخطار إلى المالک الأصلی بقیام الحائز الغاصب بتقدیم طلب لنقل ملکیة العقار إلیه, لیتسنى للمالک الأصلی إبداء المعارضة على ذلک.

6-   حسم القانون المدنی العراقی الخلاف الدائر حول إمکانیة غصب العقار, وبین موقفه بوضوح من هذه المسألة, وأخذ برأی الفریق المؤید لذلک من الفقهاء المسلمین, فأجاز أن یکون العقار محلاً للغصب کما هو الحال بالنسبة إلى المنقول. ونص علیه صراحة فی المادة (197) منه.

7-   إن من أبرز أوجه الشبه والنقاط المشترکة بین القانون الإنکلیزی وبین الفقه الإسلامی فی موضوع غصب العقار العقار وتملکه بالحیازة وبعض الآثار الأخرى المترتبة علیه هی: استنباط قرینة الملکیة من الحیازة, وتشابه دعوى استرداد حیازة العقار المغصوب حدیثاً السائدة فی القانون الإنکلیزی فی العدید من خصائصها مع دعوى الاستحقاق المعروفة فی الفقه الإسلامی. وفی مسألة رجوع الغاصب الأول على الغاصب الثانی. وکذلک فی مسألة ترک الشخص ملکه فی ید غیره یتصرف فیه تصرف المالک الدهر الطویل کمسقط من مسقطات الملک التی شاعت فی الفقه المالکی, وماثلت فکرة التقادم المکسب فی القانون الإنکلیزی. 

ثانیاً: التوصیات: بعد عرض النتائج التی توصلت إلیها الدراسة، فأننا نقترح  التوصیات الآتیة:

1. نقترح على المشرع العراقی مد نطاق مبدأ مرور الزمان المانع من سماع الدعوى لیشمل العقارات المسجلة فضلاً عن العقارات غیر المسجلة, وذلک ضمن نطاق ضیق یتحدد بمقتضى ضوابط معقولة ومحددة أشار الفقه الإسلامی إلى بعضها, والتی یؤدی الأخذ بها إلى تحقیق مزید من الاستقرار الاجتماعی والاستثمار الاقتصادی. وعلیه فإننا نقترح علیه النص الآتی: (من أضطر إلى حیازة عقار مسجل باعتباره ملکاً له, واستمرت حیازته دون انقطاع خمس عشرة سنة. کان اثناءها مالک ذلک العقار أو ورثته من بعده مقیمین فی نفس البلد الذی یوجد فیه العقار, وإهمالهم فی المطالبة برفع ید الحائز عن العقار مع علمهم بذلک, وأن تکون الحیازة نافعة للعقار المحوز. فلا تسمع علیه عند الإنکار دعوى الملک من أحد لیس بذی عذر شرعی).
2.  على الرغم من أن القانون المدنی العراقی تأثر بالفقه الإسلامی فی تنظیمه للغصب عموماً وغصب العقار على وجه الخصوص, وجعل مرور الزمان مانعاً من سماع الدعوى, ولم یأخذ بمبدأ التقادم المکسب. إلا أننا نقترح على المشرع العراقی السماح لحائز العقار المسجل, إذا کان مضطراً , أن یتملک ذلک العقار. شریطة خضوعه للضوابط الواردة فی النص المقترح أعلاه, والاستفادة من الإجراءات والضوابط التی نص علیها تشریع التسجیل العقاری الإنکلیزی لعام 2002. وعلیه فإننا نقترح النص الآتی: (1-یمکن لحائز العقار المسجل, إذا کان مضطراً , أن یتقدم بطلب إلى دائرة التسجیل العقاری لیکون المالک الجدید لذلک العقار, إذا خضعت حیازته للضوابط الواردة فی المادة السابقة. 2-إذا ما اقتنعت دائرة التسجیل العقاری بأن حیازة طالب التسجیل تتوافر فیها الضوابط المذکورة, فإنه ینبغی علیها إخطار المالک الأصلی للعقار لیتسنى له إبداء المعارضة على الطلب خلال مدة ثلاثین یوماً. 3- فإذا لم تتلقى دائرة التسجیل العقاری أی اعتراض حتى نهایة المدة المقررة, فإنها سوف تقوم بتسجیل العقار باسم الحائز کمالک جدید لذلک العقار بدلاً عن مالکه السابق. أما إذا قدم أی اعتراض فإنه سوف یمنح مدة سنة إضافیة ینبغی علیه خلالها إقامة دعوى استرداد الحیازة من الحائز المضطر).
3. کما نوصی المشرع العراقی بقصر مسألة انتقال الحیازة من الحائز المضطر إلى غیره عن طریق الخلافة على الخلف العام دون الخاص, لتیسیر انتقال ملکیة العقار المسجل إلى ورثة الحائز المضطر من بعده. لمعالجة مشکلة توقف عملیات التسجیل العقاری لمعاملات انتقال ملکیة العقار فی مدینة الموصل, والتی استمرت لسنوات طویلة. لذا فإننا نقترح علیه النص الآتی: (تنتقل الحیازة من الحائز المضطر إلى خلفه العام بصفتها, ویشترط حسن النیة فی حیازة کلیهما. ویجوز للخلف العام أن یضم حیازة سلفه الحائز المضطر إلى حیازته فی کل ما یرتبه القانون من أثر).

Article View: 829

PDF Download: 639